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媒介契約はどれを選ぶ?価格重視かスピード重視かで見方が変わる!

不動産の売却では、専門的な知識が必要とされることから、自分で買い手を見つけることが難しく、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶのが「媒介契約」です。
どのような販売活動を行うのか、成約した際の仲介手数料はいくらなのかということを定めて契約を交わします。

しかし、媒介契約には

  • 専属専任媒介
  • 専任媒介
  • 一般媒介

という3つの種類が存在しているため、「どの契約を選べばいいのか」と悩む人も少なくありません。

そこで今回は、それぞれの媒介契約の選び方について解説していきます。

専属専任媒介

専属専任媒介は、売主にとって最も拘束力が強い媒介契約となります。

契約を結ぶと他の不動産には仲介を依頼することができないうえ、自分で見つけてきた買主との直接交渉もできないようになっています。

契約期間や報告義務など、以下のように定められています。

  • 他社不動産への依頼:できない
  • 自分で見つけた買主と取引:できない
  • 媒介契約期間:3ヵ月
  • レインズへの登録義務:5日以内
  • 売主への報告義務:1週間に1回以上

このように、報告義務が厳しく設けられている一方で、売主にとっては契約した一社のみに頼るしかない状況になります。

専属専任媒介のメリット・デメリット

メリット

専属専任媒介を選ぶメリットとしては、

  • 期間が決められているため、意欲的に販売活動に取り組んでくれる
  • 売却しづらい物件でも高確率で買い手が見つかりやすい
  • 早い期間で買い手が見つかりやすい

などが挙げられます。
拘束力が強い分、早く確実に買い手が見つかりやすいというメリットがあります。

デメリット

専属専任媒介のデメリットは、やはり拘束力が強いことです。

  • 買い手を自己発見できない
  • 両手仲介をするために囲い込みをする可能性がある
  • 不動産会社が主導権を握りやすい
  • 高い価格で売れにくい

このように、早く買手が見つかりやすい分、高値では売却しにくい傾向があります。

さらには、両手仲介で特をしようとする不動産会社の場合、他社からの問い合わせを拒否し、自社で買主が見つかるまで売主に報告しないという「囲い込み」をするケースもあり得えるので注意が必要です。

専任媒介

専任媒介は、専属専任媒介と似ている部分があります。
不動産会社は1社のみで、他の不動産会社には依頼できないという点は同じです。

しかし異なるのは、自分で探した買主とは仲介業者を介さずに契約できるということ。
それだけ、専属専任媒介よりは拘束力が弱めとなっています。

  • 他社不動産への依頼:できない
  • 自分で見つけた買主と取引:できる
  • 媒介契約期間:3ヵ月
  • レインズへの登録義務:7日以内
  • 売主への報告義務:2週間に1回以上

レインズへの登録義務や売主への報告義務については、専属専任媒介よりも緩い契約なのが特徴です。

専任媒介のメリット・デメリット

メリット

専任媒介のメリットとしては、やはり自分で見つけた買主と直接契約できる点と言えます。
その他メリットを挙げると、

  • 自己発見の買主と直接取引ができる
  • 売れる目途はあるが、最終手段として仲介を依頼することができる
  • 早く買い手が見つかりやすい

デメリット

専任媒介のデメリットは、専属専任媒介と同様、不動産会社を1社に絞らなければいけないということ。拘束力は弱いものの、他社と比較ができないことや、「囲い込み」をされてしまうケースが考えられます。

  • 買い手を自己発見できない
  • 両手仲介をするために囲い込みをする可能性がある
  • 高値では売れにくい

一般媒介

一般媒介は、その他2つの媒介契約とは大きく異なる契約です。

特徴は、自分で見つけた買主と直接取引ができるだけでなく、複数の不動産に仲介を依頼できるということ。

しかし、レインズへの登録義務はなく、契約期間や売主への報告義務も法律的な決まりはありません。

また、契約には「明示型」「非明示型」があり、明示型はどの不動産会社を契約したか通知する方法で、非明示型は通知しない方法です。

複数の不動産会社に依頼することによって、価格やサービスを比較できるのは嬉しい点ですが、不動産会社にとっては(専属)専任媒介と比べると、安定性が低い契約となるため、販売活動を熱心に取り組まないというケースもあります。

  • 他社不動産への依頼:できる
  • 自分で見つけた買主と取引:できる
  • 媒介契約期間:特になし
  • レインズへの登録義務:特になし
  • 売主への報告義務:特になし

一般媒介のメリット・デメリット

メリット

一般媒介メリットは、やはり複数の不動産会社に同時に依頼できるという点です。
メリットを挙げてみると、

  • 複数の不動産会社に依頼できる
  • 価格やサービスなどを比較し、条件の良い不動産会社を選別できる
  • 高値で売れやすい
  • 自分の希望条件が通りやすい

このように、多くの不動産会社に依頼することで、必然的に優良な不動産会社を見つけることができ、結果的に一番条件の良い取引になりやすいというメリットがあります。

デメリット

不動産会社を比較できるため高値で売れやすいというメリットはありますが、その分デメリットもあります。

  • 買い手探しに時間がかかりやすい
  • 不動産会社が熱心に取り組まないケースもある

このように、高値で売れやすい一般媒介では、売れるまでに時間がかかりやすいという点がネックと言えます。

価格重視なら一般媒介がおすすめ!

3種類の媒介契約の特徴を見てきましたが、それぞれメリットもあればデメリットも付きものだとわかりました。

媒介契約を選ぶポイントとしては、売却価格や売却時期について、何を優先したいのかを考えて判断することです。

例えば、

時間をかけてでもいいから、できるだけ高く納得する価格で売りたい場合は「一般媒介」。
価格はそれほど高くなくてもいいから、早く確実に売りたいという場合は「専属専任媒介」「専任媒介」。

本来であれば、「高く早く売る」というのが理想ではありますが、これが成立するのは非常に人気な物件だけの一握りのケースです。

人気が高く、高値でもすぐに売れてしまうような優良物件以外は、「価格を重視するのか」「スピードを重視するのか」どちらかに絞って媒介契約を選ぶことが賢明と言えます。