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住み替え時の「売る」「買う」はどちらを先にするのがいいの?

マイホームの売却を考えている人の中には、新しい家を購入して「住み替え」をしたいと計画している人が多いでしょう。

しかし、家の売却や購入には大きなお金が動くだけでなく、契約や支払いタイミングなども複雑のため、計画的に進めなければいけません。

では、住み替えするには「売る」もしくは「買う」どちらを先に進めたら良いのでしょうか?

それを判断するためには、
「どれくらいの値段で売れるのか」「資金繰りをどうするのか」
などを把握しておくことが重要と言えます。

今回は、住み替えを検討している人に向けて、売却と購入の進め方を解説していきます。

資金に余裕がある人は「買い」が先

住み替えするとき、新居購入の資金に余裕がある人は、売却前に「買い」を先に進めることができます。

おすすめできる条件の人は、

  • 新居の頭金を貯蓄で用意できる人
  • 新居を一括払いできる人
  • 今の住宅ローンと新居の住宅ローンを2重で支払える人
  • 現在の住宅ローン支払いを完済している人(ローンがない人)

となり、非常に資金に余裕がある人が対象となります。

先に「買う」場合のポイント

売却前に「買う」を先行する場合には、資金に余裕があることからも、焦らずゆっくり新居を探すことができる上、手続きのタイミングや引き渡し時期の調整もしやすく、スムーズなことが挙げられます。

しかし、新居の購入代金は「売却価格に頼らず用意する必要がある」ということに注意。
今ある物件の売却が遅れてしまっても、新居には影響がないという人におすすめです。

ただし例外として、買い替え時に一時的な融資を受けることができる「つなぎ融資」を利用するという方法もあります。

今の家を売却した際に完済することが条件ですので、金利が高く、手数料や利子、保険料がかかるといったデメリットもあります。

つなぎ融資は住宅ローンよりも厳しい返済額となる上、借入できる期間は半年~1年ほどですので、経済的に余裕がない人は、安易に契約することは控えた方が良いでしょう。

先に「買う」場合のメリット・デメリット

メリット

  • 新居を焦らずゆっくり探すことができる
  • 家を売る前に引越しできるため、仮住まいする必要がない(引越し費用が1度で済む)
  • 売却物件の契約や引渡しタイミングがシビアにならずにスムーズに行える

デメリット

  • 売却代金には頼らず、ある程度の資金が事前に用意できなくてはいけない
  • 売却物件にローンが残っている場合、2重ローンを支払う必要がある
  • 2重ローンやつなぎ融資は審査が厳しく、通らない可能性がある

売却代金を新居の資金に充てる人は「売り」が先

新居を購入する資金を、売却代金で充てようと考える人は、物件を「売る」ことから始める必要があります。

先に売却代金を確保できることから、まとまった貯蓄が無くても進められますが、思った金額で売れなければ新居が購入できないという可能性もあるため、より売却活動に力を入れる必要があります。

また、物件が売れるまでは新居を購入することができないため、一度仮住まいに住む必要があります。さらに、売却時の引き渡しや、購入代金の支払いタイミングなど、不動産会社と銀行との日程調整がシビアになるということに注意しましょう。

先に「売る」場合のポイント

新居購入の資金を、売却代金で充てるためには、先に物件を売る必要があります。
そのため、大体の売却価格の目途が立ってから購入の資金計画を立てることとなります。

新居は予算内で探し、売買契約を交わしてから新居の契約となります。
ただし、万が一購入希望者がキャンセルしてしまった場合は、新居購入ができないというリスクもありますので、必ずいつまでに引越ししなければいけないという人は、一旦仮住まいへ引越しする必要がでてきます。
また、売りたい不動産に住宅ローンが残っている場合、売却するにはローンを完済する必要があります。

売却代金でローンを返済できない場合は、貯金で足りない分を充てるか、「買い替えローン」を利用するという方法になります。

買い替えローンは、新居購入の住宅ローンに合わせて、残債分も加算してローンに組み入れてくれる方法です。ローン完済ができなくても売却ができるというメリットもありますが、今後の返済額が高くなり、審査も厳しくなるため、誰もが利用できるという訳ではありません。

先に「売る」場合のメリット・デメリット

メリット

  • 売却代金が先に分かるため、新居購入の資金計画が立てやすい
  • 新居購入資金がない人でも、売却代金を充当することで住み替えができる
  • ローン残債がある人は、買い替えローンの利用で住み替えができる

デメリット

  • 新居がタイミングよく見つからない場合や、思った時期に売却できない場合は、仮住まいへ引っ越す必要がある
  • 売れないと、新居の購入ができない
  • 売却代金がローン完済に足らない場合もあり得る
  • ローンの組み換えや、物件引き渡し、新居の支払いなど、タイミング調整がシビア

まとめ

住み替えをする場合は、売却と新居購入の両方を行うため、スケジュール調整やしっかりとした資金計画を立てることが大切です。

今の家がいくらで売れるのか、ローンが残っている場合は、ローン完済に充てられるのかなどを不動産会社としっかり相談しましょう。

また、新しくローンを組み換え、残債をローンに加算する場合は、今後きちんと返済していけるのか家族で話し合い、無理をしない範囲で利用するように注意しましょう。